Правата на наемодателя - какво трябва да знаете

България, като популярна дестинация за инвестиции в недвижими имоти, предоставя на наемодателите редица права и защити съгласно своето законодателство. За тези, които притежават или наемат имот в тази страна, е важно да са наясно с правата, които им се полагат. Тази статия се фокусира върху основните права на наемодателите в България и предоставя преглед на това какви възможности и защити имат те, когато отдават под наем своите имоти.

Законови права на наемодателя - какво трябва да знаете
Един от основните стълбове за всеки наемодател е събирането на месечния наем съгласно договорните отношения. Най-често наемът се дължи всеки месец, често предварително до определена дата през текущия месец. За по-високо ниво на сигурност можете да поръчате нотариална заверка на договора. По този начин можете да гарантирате, че условията на договора се спазват и че наемът и сметките за комунални услуги (ток, вода, отопление и др.) се плащат навреме. Съгласно Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и двете страни имат право свободно да определят клаузите в договора. Условието обаче е текстовете да не противоречат на нормативните актове и на добрите нрави. Нотариалният договор Ви дава право, в случай че наемателят Ви не спазва условията и не заплаща по право разходите, да се снабдите с изпълнителен лист и заповед за изпълнение от районния съд по местонахождение на имота. След като получите изпълнителния лист, можете да се обърнете към съдебния изпълнител, който ще предприеме изпълнителни действия за събиране на дълга.
Важно е да знаете, че при получаване на месечния наем от вашия наемател трябва да предоставите разписка като получател на определена сума пари. Този документ съдържа информация за датата, точната сума и основанието за получаване на сумата, в случая платения наем. Не трябва да забравяте, че цялата информация трябва да бъде потвърдена с подпис. Ако откажете да предоставите на наемателя такъв документ, той може да има право да откаже да плаща наема. Обратно, наемателят има право да получи разписка за платен наем, която трябва да съдържа същата информация като разписката. Разписката е необходимост за всеки наемодател, независимо от вида на наетия имот - апартамент, земя, магазин и т.н. Наемателят трябва да получи квитанцията, след като плати месечния наем. Трябва да се отбележи, че ако не спазвате законовите разпореждания, рискувате да бъдете глобени от Националната агенция за приходите (НАП). Нейният размер е определен в Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).
Право да изисквате правилна поддръжка на имота
Като наемодател имате право да изисквате правилна поддръжка на имота си. Ако наемателят не поддържа състоянието на жилището във вида, в който му е било предадено, Вие като собственик имате право на обезщетение за разходите, направени за привеждане на жилището в първоначалния му вид. За да сте сигурни, че получавате отговорно и съвестно отношение към имота си, можете да поискате при подписването на договора за наем да ви бъде оставен гаранционен депозит. Обичайната практика е размерът на депозита да се базира на стойността на един или два месечни наема. Стойността обаче зависи от условията, които сте договорили. Все пак трябва да сте наясно, че като наемодател сте длъжни да запазите депозита за срока на договора и да го държите при себе си по всяко време в случай на предсрочно прекратяване. Гаранционният депозит може да бъде удържан от наемодателя само в случай, че има повреда на инвентара на къщата, има неплатени сметки или е налице пропуск за покриване на някоя от наемните вноски. Добре е да знаете, че гаранционният депозит може да бъде приет и като алтернативен вариант, което позволява да се намери бързо решение в случай на спорове между двете страни. По този начин в някои случаи можете да си спестите сложните и неприятни моменти, които ще изискват съдебни спорове, за да получите дължимите суми. Изисквайки гаранционен депозит, вие до голяма степен ще защитите желанието си да поддържате имота в добро общо състояние и да осигурите надеждно и разумно поведение на вашите наематели.
Право на прекратяване на договора
Ако вашият наемател не спазва договорените клаузи съгласно договора за наем, вие имате пълното право да прекратите предсрочно договорните отношения с него. В случай че сте в неизгодно положение и искате да прекратите договора, трябва да знаете, че има ясно определени правила, които трябва да спазвате за тази цел. Това е изискването за писмено предизвестие, в което се посочва конкретен срок, в който трябва да се изплатят задълженията. Освен това е наложително изрично да се посочи, че след изтичането на този период договорът ще бъде прекратен. За да може лесно да се провери дали наемателят е получил уведомлението, като практика най-често се използва писмо с обратна разписка или нотариална покана. По този начин, ако наемателят не се ангажира да плати дължимата сума в рамките на срока, посочен в предизвестието, договорът се прекратява автоматично. Особено важно е да знаете как можете да освободите имота си, ако наемателят откаже доброволно да освободи наетия имот след прекратяване на договора. Имайте предвид, че нямате право да изгоните наемателя на улицата, тъй като според правните норми подобно поведение се счита за саморазправа и се санкционира. За да намерите изход от ситуацията, трябва да предприемете правни действия по съдебен ред за евикция на имота. В същия случай бихте могли да претендирате и за обезщетение за ползването на имота след прекратяването на наемното правоотношение съгласно договора, както и за неплатен наем.

Наемодателят обаче има и задължения

Покриване на основни ремонти
Тъй като в сключения между двете страни договор не е предвидено друго условие относно извършването на основни ремонти и заплащането на разходите за тях, в преобладаващата част от случаите задължението за това е възложено на наемодателя. Това са ремонти, свързани с изграждането на сградата - ремонт на покрива, подмяна на водопровод и/или канализация, но които не са необходими поради проблеми и обстоятелства, причинени от наемателя.
Плащане на местен данък
Важно е да се знае, че собствениците на облагаеми имоти са данъчно задължени лица. С данък върху недвижимите имоти се облагат както сградите, така и земята(ите) в строителните
граници на съответното жилище. Тук е моментът да запомните, че независимо дали притежавате, ползвате или не ползвате притежавания от вас имот, той е ваша собственост и вие сте длъжни да плащате местен данък за него.
Деклариране на договора и плащане на данъка
Задълженията на наемодателя включват деклариране на договора за наем, сключен с НАП, в годишната му данъчна декларация, която трябва да попълни като физическо или юридическо лице (ако имотът е собственост на юридическо лице). Обърнете внимание, че неподаването на данъчна декларация се наказва с глоба или имуществена санкция. Размерът на глобата е 500 лв. или 1000 лв. при повторно нарушение. Освен това, ако подадете данъчна декларация, в която сте занижили действителната наемна цена или изобщо не сте предоставили информация за наличието на такъв договор, също носите отговорност и ви грози санкция. Размерът на санкцията е до 1 000 лв. и до 2 000 лв. при повторно нарушение. Като наемодател и собственик на жилище е добре да познавате и спазвате законите, които пряко ви засягат, както и спецификата . Добре е да се запознаете със закона за договорните отношения и закона за наемните отношения. Следете за въвеждането на изменения и допълнения в законите и следете сайтовете на институциите, за да сте информирани за всички срокове и съществени подробности.